輪到法國了 中國「土豪」買樓新目標

早於2010年歐債瀕臨爆煲後，不少歐洲國家為引入外資，紛紛推出低門檻、被稱為「黃金簽證」（Golden Permit）的投資移民計劃。

以塞浦路斯為例，申請人只要購買30萬歐元（約287萬港元）以上房產，就獲批永久居留權；葡萄牙「入場費」為50萬歐元（約479萬港元），葡國政府早前透露，「黃金簽證」批核個案中，75%為中國人。法國沒有正式投資移民計劃，雖然經濟移民門檻較葡萄牙、希臘及塞浦路斯等國家高，但財政狀況相對穩健，也吸引不少中國申請人。

柏高樂地產（France Expert Immo Luxe）總經理兼創辦人史帝芬（Stéphane Bertoux）早早嗅到商機，5年前與上海合夥人成立地產中介公司，專門帶內地人到法國投資高端房產，包括豪宅、酒莊、古堡、莊園甚至哥爾夫球場，酒店一樣有價有市，他用其生澀英語自嘲自己眼光太超前：「我們很早進入市場，甚至有點太早，坦白說，一開始生意不多，近兩年才開始有中國客搵上門。」

柏高樂其中一個辦公室位處巴黎第六區的Babylone，屬於著名豪宅地段，附近名店林立。

15年前他已在內地經商，從事設計和市場推廣。「當時我在上海開分公司，曾經與很多企業老闆交手，幫他們設計分行、零售店及開發新產品等；我習慣與中國商人合作，很明白他們要甚麼，這也是我轉行的原因，因為我累積很多接觸中國人的機會。」

擁法物業品味象徵

史帝芬表示，在內地打滾十數年，耳聞不少中國人有意在法國置產，但苦無門路，「我肯定中國人對投資法國地產很感興趣，因為他們享受法式生活，無論是美酒佳餚還是自然風光，對他們來說，在法國擁有物業是身份、品味的象徵。」

擁有歐洲一國居留權，亦變相前往26個申根國（Schengen）毋須簽證，暢通無阻，亦讓不少中國人為之心動。

隨內地經濟崛起，不少「大媽」、「土豪」近年熱衷投資海外，買樓更成為首選投資途徑，「美加、澳洲、英國等早已吸引不少中國資金，我相信法國會成為他們的新目標。」早前報道指，法國豪宅的海外買家中，中國僅次美國成為第二大買家，佔整體豪宅成交近一成。

▲ 法國柏高樂地產總經理史帝芬表示，中國新一代富豪追求大城市以外的生活環境。 (相片來源：iMoney)

他認為，法國能成為新寵，除因為中國人對法式浪漫的迷思，更看重穩定的升值前景，由於巴黎市內不少核心地段有建築高度限制，供應有限，面對本地與外地的置產需求，他相信有一定升值潛力，並以趁低吸納做投資賣點。

「投資法國房產可算保守資產增值方法，目前樓價不算高，雖然這裏樓價並非一年升7%、8%那種，但每年穩定升值，物業價格也不會掉頭向下。」

巴黎市中心大部分住宅屬於奧斯曼建築風格，形態劃一，擁有陽台的房子一般升值能力較高。根據法國地產中介FNAIM的統計，法國平均呎價在過去10年翻了一倍，但近3年物業價格反覆向下。

Global Property Guide估算，目前在巴黎市內一個200平方米公寓，租金回報率約3.24%。不過如果純粹為高投資回報，史帝芬笑說，「中國人會買酒莊，將酒賣回內地，這些投資回報高很多。」公司今年首十個月促成10宗成交，目前主打介乎100萬至5,000萬歐元（約958萬至4.79億港元）的交易，保守估計，本年成交額逾億港元。

中國「土豪」不時予人財粗氣大之感，有人到法國置業，只視之為度假屋，好讓遊法時有地方歇腳，其餘時間就將房子短期出租，「租金剛好可抵銷旅遊使費，甚至買一個、兩個名牌手袋。」不過史帝芬倒愛他們快言快語，「中國人很易招呼，一進門就知自己喜不喜歡，不喜歡會直接調頭走，叫我們找另一家；相反他們喜歡則會很快決定買，絕不婆媽。」

買樓，是不是可以有法國居留權？

他透露，大部分客人為商人、廠家，也有醫療集團老闆、作家、電視台監製等，這群人扑鎚前不約而同提出一個問題：「如果我們買樓，是不是可以有法國居留權？」

據法國駐港領事館資料，法國目前容許投資30萬歐元（約287萬港元）的海外人士，申請最長3年的居留權。史帝芬以其經驗之談說，若投資100萬歐元（約958萬港元）或以上，理論上可獲得兩年居留權，到期後可續期，原則上與永久居留差異不大，「要入籍或取得一次性10年期居留權，比較困難，最少要通過法文測試，但兩年續期一次分別不大。」

史帝芬以私隱為由，未有透露有多少客人以此取得居留權，他續說，「以往經常有報道說，很難在法國取得居留權，應該是指經濟條件較差的新移民，如果你是有錢人就容易，因為你會為國家帶來資金，這樣說很現實，但事實就是這樣，全世界都是。」

現金買樓恕不接受

全球多國大開中門，向中國人「出售」居留權，亦被質疑為洗黑錢及為貪官轉移資產提供方便之門，畢竟內地有外滙管制，動輒挪移億萬元人民幣到海外置產，資金來源存疑，史帝芬坦承，曾碰上中國人奉上一箱箱現金，請他幫忙買樓，「我們直接拒絕，法例不允許接受一箱現鈔搬過來買樓。」

客人想在法國置產，須先將資金存到銀行，「只要戶口單筆進帳超過1.5萬歐元（約14.4萬港元），歐盟、法國金融機關都會追查資金來源，至少他們認為是『合法』的。」他表示，公司營運至今，從來沒有客人過不了法國當局這關，而據他所知，資金很少直接來自內地，

「我不知道錢從何來，只知道很少從內地來，部分經過新加坡、香港或倫敦等地來的，可能有些商人在中國設廠，本來就與香港等地方有生意來往。」



節錄自《iMoney》373期（收費閲讀）「投資移民新選擇法國篇　物業穩定升值 兼當度假屋」


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